Verkauf mit Wohnrecht
Die Immobilie wird verkauft, während ein befristetes oder lebenslanges Wohnungsrecht vereinbart und regelmäßig im Grundbuch abgesichert wird. Das Recht betrifft vor allem das eigene Wohnen.
09.06.2026
Haus verkaufen und wohnen bleiben
Viele Eigentümer möchten gebundenes Immobilienvermögen nutzbar machen, ohne ihr vertrautes Zuhause sofort verlassen zu müssen. Wohnrecht, Nießbrauch, Rückmietung, Leibrente und Teilverkauf unterscheiden sich jedoch deutlich bei Sicherheit, Kosten, Flexibilität und Kaufpreis.
Die Immobilie wird verkauft, während ein befristetes oder lebenslanges Wohnungsrecht vereinbart und regelmäßig im Grundbuch abgesichert wird. Das Recht betrifft vor allem das eigene Wohnen.
Der Nießbrauch ist umfassender als ein reines Wohnungsrecht. Neben der eigenen Nutzung kann er auch die Vermietung und den Bezug von Mieteinnahmen ermöglichen.
Eigentümer verkaufen vollständig und schließen gleichzeitig einen Mietvertrag ab. Danach wohnen sie nicht mehr als Eigentümer, sondern als Mieter in der Immobilie.
Je nach Modell wird der Kaufpreis als Einmalbetrag, regelmäßige Zahlung oder Kombination ausgezahlt. Beim Teilverkauf bleibt ein Anteil im Eigentum, häufig gegen ein laufendes Nutzungsentgelt.
Das eigene Haus ist häufig der größte Vermögenswert, gleichzeitig aber nicht ohne Weiteres als Geld verfügbar. Im Ruhestand können steigende Lebenshaltungskosten, notwendige Modernisierungen, Pflegekosten oder der Wunsch nach mehr finanzieller Freiheit dazu führen, über eine Verwertung der Immobilie nachzudenken.
Ein Verkauf mit fortbestehendem Nutzungsrecht kann Liquidität schaffen, ohne einen sofortigen Umzug zu erzwingen. Dafür geben Eigentümer jedoch einen Teil oder das gesamte Eigentum auf. Deshalb sollten die wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen sehr sorgfältig verglichen werden.
Nach einem vollständigen Verkauf gehört die Immobilie dem Käufer. Ihre weitere Nutzung muss deshalb rechtssicher vereinbart werden – etwa durch ein Wohnungsrecht, Nießbrauch oder einen sorgfältig gestalteten Mietvertrag.
Ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB berechtigt dazu, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Der Nießbrauch nach § 1030 BGB ist weiter gefasst: Er kann zusätzlich das Recht umfassen, die Immobilie zu vermieten und die Erträge daraus zu behalten.
Beim Verkauf mit Rückmietung wird die Immobilie vollständig übertragen. Gleichzeitig schließen Verkäufer und Käufer einen Mietvertrag. Die bisherigen Eigentümer bleiben also als Mieter im Haus oder in der Wohnung.
Dabei sollten insbesondere Mietdauer, Kündigungsregeln, Mieterhöhungen, Instandhaltung, Nebenkosten und mögliche Eigenbedarfskündigungen klar geregelt werden. Ein unbefristeter Mietvertrag bietet Schutz, ersetzt aber nicht automatisch ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht.
Der Verkauf schafft zwar sofort Liquidität, gleichzeitig entsteht eine laufende Mietbelastung. Vor einer Entscheidung sollte deshalb nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die langfristige finanzielle Belastung berechnet werden.
Bei einer Leibrente wird die Immobilie verkauft und der Kaufpreis ganz oder teilweise als regelmäßige Zahlung geleistet. Häufig wird zusätzlich ein lebenslanges Wohnungsrecht oder Nießbrauchrecht vereinbart.
Die Höhe der Zahlung hängt unter anderem vom Immobilienwert, dem Alter der berechtigten Personen, der statistischen Lebenserwartung, dem Umfang des Nutzungsrechts und der konkreten Vertragsgestaltung ab.
Beim Teilverkauf wird lediglich ein prozentualer Anteil veräußert. Eigentümer bleiben Miteigentümer und nutzen die Immobilie weiter. Dafür wird häufig ein monatliches Nutzungsentgelt verlangt.
Zusätzlich können später Kosten bei einem Gesamtverkauf, einer Rückübertragung oder für vertraglich vereinbarte Entgelte entstehen. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass Teilverkaufsmodelle komplex sind und langfristig erhebliche Kosten verursachen können.
Eine unabhängige Bewertung ist die Grundlage für jede Variante. Ohne realistischen Marktwert lassen sich Kaufpreis, Wohnrecht, Nießbrauch oder Rentenzahlung nicht sinnvoll vergleichen.
Entscheidend ist, ob eine einmalige Auszahlung, regelmäßige Zahlungen oder nur eine begrenzte zusätzliche Liquidität benötigt werden.
Miete, Nutzungsentgelt, Instandhaltung, Versicherungen und mögliche spätere Verkaufsgebühren sollten nicht nur für die ersten Jahre, sondern langfristig betrachtet werden.
Vor einer Unterschrift sollten notarielle, rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Folgen durch entsprechend befugte Fachpersonen geprüft werden.
Käufer können eine belastete Immobilie nicht sofort frei nutzen. Deshalb reduziert ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch regelmäßig den wirtschaftlichen Wert für den Käufer und damit den erzielbaren Kaufpreis.
Für die Bewertung spielen insbesondere der marktübliche Mietwert, die voraussichtliche Dauer des Rechts, der Umfang der Nutzung sowie die Verteilung von Kosten und Instandhaltung eine Rolle. Eine pauschale Berechnung ist deshalb selten sinnvoll.
Auch bei einem Verkauf mit Wohnungsrecht oder Nießbrauch unterscheiden sich Immobilienwerte und Käufergruppen je nach Standort deutlich. Eine Immobilie in Passau, Vilshofen, Pocking, Hauzenberg, Salzweg oder Fürstenzell sollte deshalb regional bewertet und gezielt angeboten werden.
Ja. Das kann beispielsweise durch ein lebenslanges Wohnungsrecht, Nießbrauch, Rückmietung oder bestimmte Verrentungsmodelle vereinbart werden. Die Absicherung unterscheidet sich jedoch erheblich.
Ein dingliches Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch wird im Grundbuch abgesichert. Ein Mietvertrag gewährt mietrechtlichen Schutz, ist aber rechtlich ein anderes Instrument. Welche Lösung besser passt, hängt von der persönlichen Situation und Vertragsgestaltung ab.
Grundsätzlich ja. Ein wirksam eingetragenes Recht bleibt jedoch bestehen und muss vom neuen Eigentümer beachtet werden, sofern es nicht mit Zustimmung der berechtigten Person gelöscht wird.
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Nutzungsentgelt, spätere Verkaufsgebühren und weitere Vertragskosten können langfristig erheblich sein. Angebote sollten anhand der Gesamtkosten verglichen werden.
Wir unterstützen Sie bei der realistischen Bewertung und besprechen mit Ihnen diskret, welche Verkaufsstrategie für Ihre Situation in Passau und im Landkreis sinnvoll sein kann.
