Immobilie verschenken
Das Eigentum wird ohne regulären Kaufpreis übertragen. Im Vertrag können Wohnungsrecht, Nießbrauch, Rückforderungsrechte oder weitere Bedingungen vereinbart werden.
09.06.2026
Immobilie an Kinder übertragen
Wer Haus oder Wohnung bereits zu Lebzeiten an die nächste Generation weitergeben möchte, sollte nicht nur Steuern betrachten. Ebenso wichtig sind Versorgung, Wohnsicherheit, Gleichbehandlung der Kinder, Finanzierung und die langfristige Handlungsfreiheit aller Beteiligten.
Das Eigentum wird ohne regulären Kaufpreis übertragen. Im Vertrag können Wohnungsrecht, Nießbrauch, Rückforderungsrechte oder weitere Bedingungen vereinbart werden.
Die Kinder zahlen einen vereinbarten Kaufpreis. Das kann Liquidität für die Eltern schaffen und die Vermögensverteilung innerhalb der Familie transparenter machen.
Denkbar sind ein Verkauf unter Marktwert, eine teilweise Schenkung oder die Übertragung einzelner Anteile. Solche Modelle müssen steuerlich und vertraglich besonders sorgfältig gestaltet werden.
Viele Eigentümer möchten frühzeitig regeln, was später mit ihrer Immobilie geschieht. Eine Übertragung zu Lebzeiten kann Nachfolgefragen ordnen, familiäre Konflikte reduzieren und den Kindern Planungssicherheit geben.
Gleichzeitig verliert der bisherige Eigentümer mit der Übertragung einen wesentlichen Teil seiner rechtlichen Kontrolle. Deshalb sollte zunächst geklärt werden, welche Versorgung im Alter benötigt wird und welche Rechte dauerhaft erhalten bleiben sollen.
Eine Übertragung muss auch dann noch funktionieren, wenn Pflegekosten, familiäre Veränderungen, finanzielle Schwierigkeiten oder ein späterer Verkaufswunsch entstehen.
Kinder gehören bei der Schenkungsteuer zur Steuerklasse I. Nach § 16 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz steht jedem Kind grundsätzlich ein persönlicher Freibetrag von 400.000 Euro gegenüber jedem Elternteil zu.
Mehrere Vermögensvorteile derselben Person werden innerhalb eines Zehnjahreszeitraums zusammengerechnet. Deshalb können Zeitpunkt, bisherige Schenkungen und die Verteilung zwischen den Elternteilen eine wichtige Rolle spielen.
Ob der Freibetrag ausreicht, hängt vom steuerlichen Wert der Immobilie und von früheren Zuwendungen innerhalb des relevanten Zeitraums ab.
Eine erneute Nutzung des persönlichen Freibetrags setzt voraus, dass der gesetzliche Zeitraum und die konkrete Erwerbsfolge berücksichtigt werden.
Grundstückserwerbe zwischen Personen, die in gerader Linie miteinander verwandt sind, sind nach § 3 Grunderwerbsteuergesetz grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Dazu gehören insbesondere Übertragungen zwischen Eltern und Kindern.
Das bedeutet jedoch nicht, dass überhaupt keine Steuern oder Kosten entstehen. Je nach Gestaltung können Schenkungsteuer, Einkommensteuerfragen sowie Notar- und Grundbuchkosten relevant sein.
Eltern können sich bei der Übertragung Nutzungsrechte vorbehalten. Ein Wohnungsrecht sichert grundsätzlich die Nutzung eines Gebäudes oder eines Teils davon als Wohnung. Ein Nießbrauch kann weiter reichen und auch die Vermietung sowie den Bezug von Erträgen ermöglichen.
Solche Rechte können den steuerlichen Wert der Schenkung beeinflussen, schränken aber gleichzeitig die freie Nutzung und Veräußerbarkeit für das Kind ein. Umfang, Rang im Grundbuch, Kostenverteilung und Beendigung des Rechts sollten präzise geregelt werden.
Soll das Wohnen oder die wirtschaftliche Nutzung dauerhaft gesichert sein, müssen die Rechte notariell vereinbart und – soweit erforderlich – im Grundbuch eingetragen werden.
In Übertragungsverträgen werden häufig Rückforderungsrechte vorgesehen. Sie können beispielsweise für den Fall einer Insolvenz des Kindes, einer Veräußerung ohne Zustimmung, des Vorversterbens des Kindes oder bestimmter familiärer Veränderungen vereinbart werden.
Welche Klauseln zulässig und sinnvoll sind, hängt vom Einzelfall ab. Eine rechtliche Beratung und notarielle Gestaltung sind deshalb unverzichtbar.
Der Marktwert ist die Grundlage für Steuerplanung, Kaufpreis, Ausgleich unter Geschwistern und die Einschätzung vorbehaltener Rechte.
Vor der Übertragung sollte geklärt werden, welche Einnahmen, Rücklagen und Nutzungsrechte im Alter benötigt werden.
Ausgleichszahlungen, Anrechnungen und familiäre Erwartungen sollten frühzeitig und transparent besprochen werden.
Steuerberatung, Rechtsberatung und Notariat sollten die geplante Gestaltung vor der verbindlichen Übertragung prüfen.
Ist die Immobilie finanziert oder mit Grundschulden belastet, muss die Bank frühzeitig einbezogen werden. Die Eigentumsübertragung ändert einen Darlehensvertrag nicht automatisch. Schuldübernahme, Freigabe oder Weiterführung der Finanzierung benötigen regelmäßig eine gesonderte Abstimmung.
Immobilienwerte unterscheiden sich in Passau, Vilshofen, Pocking, Hauzenberg, Salzweg, Fürstenzell und den umliegenden Gemeinden deutlich. Eine regionale Bewertung hilft dabei, Freibeträge, Kaufpreis, Ausgleichszahlungen und Nutzungsrechte auf einer realistischen Grundlage zu planen.
Ja. Dafür können beispielsweise ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch vereinbart werden. Umfang, Kosten und Grundbuchrang sollten im notariellen Vertrag eindeutig geregelt sein.
Grundsätzlich steht Kindern ein persönlicher Freibetrag von 400.000 Euro gegenüber jedem Elternteil zu. Frühere Erwerbe innerhalb von zehn Jahren werden jedoch zusammengerechnet.
Der Grundstückserwerb zwischen Eltern und Kindern ist grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Andere steuerliche und vertragliche Folgen können dennoch entstehen.
Eine freie Rücknahme ist nicht automatisch möglich. Im Vertrag können bestimmte Rückforderungsrechte vereinbart werden. Daneben bestehen nur begrenzte gesetzliche Möglichkeiten.
Wir unterstützen Sie bei der regionalen Bewertung und schaffen damit eine verlässliche Grundlage für Schenkung, Verkauf oder eine andere familieninterne Übertragung.
