Nach § 1922 BGB geht das Vermögen der verstorbenen Person als Ganzes auf eine oder mehrere Erben über. Der Grundbucheintrag wird dadurch zunächst nicht automatisch aktualisiert.
Was passiert mit der Immobilie unmittelbar nach dem Todesfall?
Mit dem Erbfall treten die Erben grundsätzlich in die Rechtsposition der verstorbenen Person ein. Dazu gehören nicht nur Haus oder Wohnung, sondern ebenso laufende Darlehen, Mietverhältnisse, Versicherungen, Kosten und weitere Verpflichtungen.
Bevor eine Verkaufsentscheidung getroffen wird, sollte geklärt werden, wer Erbe geworden ist, ob ein Testament oder Erbvertrag vorliegt und ob die Erbschaft angenommen oder ausgeschlagen werden soll.
Die ersten sieben Schritte für Erben
Testament und Erbfolge klären
Testament, Erbvertrag, gesetzliche Erbfolge und mögliche Miterben bestimmen, wer über die Immobilie entscheiden darf.
Nachlass und Verbindlichkeiten erfassen
Immobilien, Konten, Darlehen, Grundschulden, offene Rechnungen und weitere Verpflichtungen vollständig zusammenstellen.
Immobilie sichern und laufende Kosten organisieren
Versicherung, Heizung, Strom, Verkehrssicherung, Leerstandskontrolle und notwendige Erhaltungsmaßnahmen dürfen nicht liegen bleiben.
Erbnachweis beschaffen
Für Grundbuch und Verkauf kann ein Erbschein, ein Europäisches Nachlasszeugnis oder eine notarielle Verfügung von Todes wegen mit Eröffnungsprotokoll erforderlich sein.
Grundbuch und Belastungen prüfen
Eigentümerstellung, Grundschulden, Wohnrechte, Nießbrauch und weitere Eintragungen beeinflussen Verkauf und Abwicklung.
Marktwert neutral ermitteln
Eine regionale Bewertung schafft die Grundlage für Verkauf, Übernahme, Vermietung oder Ausgleich innerhalb der Familie.
Gemeinsame Entscheidung treffen
Bei mehreren Erben müssen Verkauf, Preis und Kaufvertrag gemeinschaftlich abgestimmt werden.
Immobilie behalten oder verkaufen?
Selbst nutzen oder vermieten
Dafür sollten Finanzierung, Zustand, Modernisierungsbedarf, laufende Kosten und mögliche Ausgleichsansprüche anderer Erben dauerhaft tragbar sein.
Nachlass ordnen und Erlös verteilen
Ein Verkauf kann klare Verhältnisse schaffen, laufende Belastungen beenden und die Auseinandersetzung des Nachlasses erleichtern.
Wann kann die geerbte Immobilie verkauft werden?
Ein Verkauf ist möglich, sobald die Erben feststehen, ihre Verfügungsbefugnis nachweisen können und alle erforderlichen Personen dem notariellen Kaufvertrag zustimmen.
Für den Grundbuchverkehr wird die Erbfolge grundsätzlich durch Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis nachgewiesen. Beruht die Erbfolge auf einer notariellen Verfügung von Todes wegen, können unter bestimmten Voraussetzungen diese Urkunde und das gerichtliche Eröffnungsprotokoll genügen.
Eine Grundbuchberichtigung gehört früh auf die Prüfliste.
Auch wenn die Eigentumsnachfolge bereits mit dem Erbfall eintritt, sollte frühzeitig mit Notariat und Grundbuchamt geklärt werden, welche Nachweise und Eintragungen für den geplanten Verkauf erforderlich sind.
Was gilt bei mehreren Erben?
Hinterlässt die verstorbene Person mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erbengemeinschaft. Über die Immobilie als einzelnen Nachlassgegenstand können die Miterben grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügen.
Ein einzelner Miterbe kann daher nicht allein das gesamte Haus verkaufen. Unterschiedliche Preisvorstellungen und persönliche Interessen sollten möglichst früh durch eine neutrale Bewertung versachlicht werden.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Unterlagen für Nachweis, Bewertung und Verkauf
- Sterbeurkunde
- Testament oder Erbvertrag
- Gerichtliches Eröffnungsprotokoll
- Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis
- Aktueller Grundbuchauszug
- Darlehens- und Grundschuldunterlagen
- Baupläne und Grundrisse
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Modernisierungsnachweise
- Versicherungsunterlagen
- Mietverträge bei vermieteten Objekten
- Wohnrecht- oder Nießbrauchurkunden
- Übersicht über laufende Kosten
Welche steuerlichen Fragen sollten Erben beachten?
Neben der möglichen Erbschaftsteuer können bei einem späteren Verkauf einkommensteuerliche Fragen entstehen. Freibeträge, Verwandtschaftsgrad, Immobilienwert, Eigennutzung, Familienheimregelungen und der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt können relevant sein.
Die Steuerbefreiung für ein Familienheim ist an konkrete gesetzliche Voraussetzungen gebunden. Ein Verkauf oder das Ende der Selbstnutzung innerhalb des maßgeblichen Zeitraums kann die Begünstigung rückwirkend entfallen lassen, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.
Vor dem Verkauf steuerlich prüfen lassen.
Besonders bei Familienheim, vermieteten Immobilien, mehreren Erben, Ausgleichszahlungen oder einer kurzen Besitzzeit sollte die individuelle Situation vor dem notariellen Verkauf fachlich geprüft werden.
Welche laufenden Kosten entstehen bis zum Verkauf?
Auch eine leerstehende Immobilie verursacht weiterhin Kosten. Dazu gehören etwa Versicherung, Grundsteuer, Energie, Darlehen, Hausgeld, Verkehrssicherung und notwendige Reparaturen.
Bei längerer Leerstandszeit sollten Frostschutz, regelmäßige Kontrollen, Briefkasten, Gartenpflege und Schutz vor Schäden organisiert werden.
Regionale Bewertung statt pauschaler Online-Schätzung
Der Wert einer geerbten Immobilie unterscheidet sich je nach Lage, Zustand und Zielgruppe erheblich. Häuser und Wohnungen in Passau, Vilshofen, Pocking, Hauzenberg, Salzweg oder Fürstenzell sollten deshalb objektbezogen und regional eingeordnet werden.
Häufige Fragen
Kann eine Immobilie direkt nach dem Todesfall verkauft werden?
Grundsätzlich ja, sobald die Erben feststehen, ihre Erbenstellung ausreichend nachweisen können und alle erforderlichen Beteiligten zustimmen. Die notarielle und grundbuchrechtliche Abwicklung sollte frühzeitig geklärt werden.
Brauche ich für den Verkauf immer einen Erbschein?
Nicht zwingend. Bei einer notariellen Verfügung von Todes wegen kann unter bestimmten Voraussetzungen die Urkunde zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll als Erbnachweis genügen.
Müssen bei einer Erbengemeinschaft alle Erben unterschreiben?
Über die Immobilie als Nachlassgegenstand können die Erben grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügen. Daher müssen alle erforderlichen Miterben dem Verkauf zustimmen.
Muss das Grundbuch vor dem Verkauf berichtigt werden?
Welche Eintragung und welcher Nachweis erforderlich sind, hängt von der konkreten Abwicklung ab. Das sollte frühzeitig mit Notariat und Grundbuchamt abgestimmt werden.
Kann eine geerbte Immobilie mit Wohnrecht verkauft werden?
Ja. Ein eingetragenes Wohnungsrecht bleibt beim Eigentümerwechsel grundsätzlich bestehen, sofern es nicht wirksam aufgehoben und im Grundbuch gelöscht wird.
Sollte die Immobilie vor dem Verkauf renoviert werden?
Nicht jede Maßnahme erhöht den Verkaufspreis in gleicher Höhe. Zunächst sollten Marktwert, Zielgruppe, Zustand und Kosten der Renovierung miteinander verglichen werden.
Sie möchten den Wert der geerbten Immobilie kennen?
Wir bewerten Haus oder Wohnung diskret und regional und schaffen eine belastbare Grundlage für Verkauf, Übernahme oder Abstimmung innerhalb der Erbengemeinschaft.
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