Restschuld ablösen
Der offene Darlehensbetrag wird im Rahmen der Kaufpreisabwicklung an die Bank zurückgeführt. Die verbleibende Summe wird anschließend an den Verkäufer ausgezahlt.
13.07.2026
Haus verkaufen mit laufendem Kredit
Ein laufendes Immobiliendarlehen verhindert den Verkauf nicht. Entscheidend ist, Restschuld, Zinsbindung, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und den zeitlichen Ablauf frühzeitig mit der finanzierenden Bank abzustimmen.
Der offene Darlehensbetrag wird im Rahmen der Kaufpreisabwicklung an die Bank zurückgeführt. Die verbleibende Summe wird anschließend an den Verkäufer ausgezahlt.
In bestimmten Konstellationen kann eine Finanzierung fortgeführt oder auf eine andere Sicherheit umgestellt werden. Dafür ist stets die Zustimmung der Bank erforderlich.
Neben der Restschuld können Vorfälligkeitsentschädigung, Löschungskosten, Verkaufsnebenkosten und weitere Verpflichtungen den Nettoerlös beeinflussen.
Ja. Die meisten finanzierten Immobilien sind im Grundbuch mit einer Grundschuld zugunsten der Bank belastet. Damit das Eigentum im Rahmen des Verkaufs wie vereinbart übertragen werden kann, wird die bestehende Finanzierung in die notarielle Kaufpreisabwicklung einbezogen.
Die Bank teilt mit, welcher Betrag für die Ablösung des Darlehens benötigt wird und unter welchen Voraussetzungen sie die Löschungsunterlagen für die Grundschuld bereitstellt. Der Notar koordiniert die erforderlichen Schritte im Rahmen der Vertragsabwicklung.
Erst mit einer aktuellen Restschuld und einer vorläufigen Auskunft zu möglichen Ablösekosten lässt sich einschätzen, welcher Nettoerlös nach dem Verkauf voraussichtlich verbleibt.
Eigentümer benötigen den aktuellen Darlehensstand, das Ende der Zinsbindung, mögliche Sondertilgungsrechte und eine Einschätzung der Bank zur vorzeitigen Ablösung.
Der erwartbare Marktpreis wird der offenen Finanzierung und den voraussichtlichen Verkaufs- und Ablösekosten gegenübergestellt.
Der Notar stimmt die lastenfreie beziehungsweise vertraglich vereinbarte Eigentumsübertragung mit der finanzierenden Bank ab.
Der zur Darlehensablösung erforderliche Betrag fließt nach den notariellen Vorgaben an die Bank. Der verbleibende Betrag wird an den Verkäufer ausgezahlt.
Wird ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz vorzeitig zurückgezahlt, kann die Bank unter den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie soll den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung verbundenen Schaden ausgleichen.
Bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen kann der Wunsch, die beliehene Immobilie anderweitig zu verwerten, ein berechtigtes Interesse für eine vorzeitige Kündigung darstellen. Der daraus entstehende Schaden der Bank kann jedoch zu ersetzen sein.
Zinsniveau, Restlaufzeit, Tilgungsverlauf, Sondertilgungsrechte und Vertragsangaben können die Berechnung beeinflussen. Lassen Sie sich von der Bank eine nachvollziehbare Ablöseberechnung erstellen und bei Bedarf unabhängig prüfen.
Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz besteht nach § 489 BGB grundsätzlich ein gesetzliches Kündigungsrecht nach Ablauf von zehn Jahren seit dem vollständigen Empfang des Darlehens. Dabei ist eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten.
Wird später eine neue Vereinbarung über Sollzins oder Rückzahlungszeit getroffen, kann für die Frist der Zeitpunkt dieser Vereinbarung maßgeblich werden. Außerdem kann ein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung unter bestimmten Voraussetzungen ausgeschlossen sein, etwa bei unzureichenden Vertragsangaben nach § 502 BGB.
Für die persönliche Planung sollten alle offenen Verpflichtungen und Kosten berücksichtigt werden. Erst danach zeigt sich, welcher Betrag tatsächlich für eine neue Immobilie, Rücklagen oder andere Ziele verfügbar bleibt.
Liegt der erzielbare Kaufpreis unter der offenen Finanzierung und den anfallenden Kosten, entsteht eine Finanzierungslücke. Die Bank wird ihre Sicherheit regelmäßig nicht freigeben, solange die Rückzahlung nicht anderweitig geklärt ist.
In diesem Fall sollten Eigentümer frühzeitig mit der Bank über Eigenmittel, zusätzliche Sicherheiten, eine Anschlussfinanzierung oder andere tragfähige Lösungen sprechen. Ein Verkaufsvertrag sollte erst geschlossen werden, wenn die Finanzierungslücke verbindlich geklärt ist.
Eine automatische Übernahme gibt es nicht. Selbst wenn Käufer und Verkäufer dies wünschen, muss die Bank der Schuldübernahme und der neuen Kreditnehmerprüfung zustimmen. Bonität, Beleihungswert und Vertragsbedingungen werden dabei neu bewertet.
In der Praxis wird deshalb häufig die bisherige Finanzierung abgelöst und der Käufer schließt eine eigene Finanzierung ab.
Problematisch wird es insbesondere dann, wenn der Verkaufspreis festgelegt wird, ohne Restschuld und Ablösekosten zu kennen. Auch ein zu früher Kaufvertragsabschluss oder unrealistische Erwartungen an die Kreditübernahme können die Abwicklung erschweren.
Besser ist eine abgestimmte Reihenfolge: Finanzierung prüfen, Marktwert ermitteln, Nettoerlös kalkulieren und erst anschließend die Vermarktung mit einer klaren Strategie beginnen.
Ob eine Finanzierung problemlos abgelöst werden kann, hängt wesentlich vom erzielbaren Verkaufspreis ab. Immobilien in Passau, Vilshofen, Pocking, Hauzenberg, Salzweg, Fürstenzell und den umliegenden Gemeinden sollten deshalb regional und objektbezogen bewertet werden.
Für die Vermarktung selbst ist nicht in jedem Fall eine Zustimmung erforderlich. Für die Ablösung der Finanzierung und die Freigabe der Grundschuld muss die Bank jedoch zwingend in die Abwicklung einbezogen werden.
Die Kosten aus der vorzeitigen Ablösung betreffen grundsätzlich den bisherigen Darlehensnehmer. Wirtschaftlich sollten sie deshalb bei der Berechnung des Nettoerlöses berücksichtigt werden.
§ 489 BGB sieht grundsätzlich ein Kündigungsrecht nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens mit sechsmonatiger Kündigungsfrist vor. Spätere Vertragsänderungen können den maßgeblichen Zeitpunkt beeinflussen.
Das kann mit der Bank geprüft werden, etwa über einen Austausch der Sicherheit. Die Bank muss zustimmen und darf die neue Immobilie sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse erneut prüfen.
Wir ermitteln den regionalen Marktwert Ihrer Immobilie und schaffen damit eine belastbare Grundlage für Bankgespräch, Ablöseplanung und Verkauf in Passau und im Landkreis.
