13.07.2026
Notartermin beim Hausverkauf
Der Notartermin ist ein zentraler Schritt beim Immobilienverkauf, aber noch nicht das Ende der Abwicklung. Zwischen Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Kaufpreisfälligkeit, Übergabe und Eintragung des Käufers im Grundbuch liegen mehrere rechtlich abgesicherte Stationen.
Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden. Ohne die erforderliche Form ist der Vertrag grundsätzlich nicht wirksam.
Der Notar gestaltet den Vertrag rechtlich ausgewogen, erläutert die Regelungen und koordiniert den sicheren Vollzug. Er vertritt dabei nicht einseitig Käufer oder Verkäufer, sondern ist zur Neutralität verpflichtet.
Dazu gehören Parteien, Grundbuchdaten, Kaufpreis, Übergabetermin, bestehende Belastungen, Mietverhältnisse, Inventar und besondere Vereinbarungen.
Beide Seiten sollten den Entwurf sorgfältig lesen, offene Punkte markieren und Fragen vor dem Termin klären. Änderungen können dem Notariat rechtzeitig mitgeteilt werden.
Der Notar liest die Urkunde vor, erklärt rechtliche Begriffe und nimmt gewünschte zulässige Änderungen auf. Anschließend unterschreiben die Beteiligten und der Notar.
Er beantragt regelmäßig die Auflassungsvormerkung, organisiert Genehmigungen und Löschungsunterlagen und stimmt eine mögliche Lastenfreistellung mit Banken und Grundbuchamt ab.
Die Fälligkeitsmitteilung erfolgt, wenn die vertraglich festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören typischerweise die Eintragung der Vormerkung und eine gesicherte Lastenfreistellung.
Nach den vertraglichen Voraussetzungen wird die Immobilie übergeben. Die Eigentumsumschreibung beantragt der Notar regelmäßig erst, wenn die Kaufpreiszahlung nachgewiesen ist.
Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung im Grundbuch. Dadurch wird verhindert, dass die Immobilie zwischenzeitlich wirksam an einen anderen Erwerber übertragen wird oder spätere Belastungen den gesicherten Anspruch beeinträchtigen.
Die Auflassung ist die Einigung von Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum am Grundstück übergehen soll. Eigentümer wird der Käufer dennoch erst durch die Eintragung im Grundbuch.
Der Notar teilt dem Käufer mit, dass die im Kaufvertrag festgelegten Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind. Erst dann sollte der Kaufpreis entsprechend der Mitteilung gezahlt werden.
Rechte, die der Käufer nicht übernehmen soll, werden im Zuge der Abwicklung gelöscht. Bestehende Darlehen können dabei aus dem Kaufpreis abgelöst werden.
Dieser vertragliche Zeitpunkt bestimmt häufig, ab wann der Käufer die Immobilie nutzen darf, Erträge erhält und laufende Kosten sowie Risiken übernimmt. Er ist nicht automatisch mit der Grundbucheintragung identisch.
Erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Notartermin, Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe können zeitlich davor liegen.
Üblicherweise wartet der Käufer auf die notarielle Fälligkeitsmitteilung. Der Notar prüft zuvor, ob die vertraglich vorgesehenen Sicherungen und Genehmigungen vorliegen.
Die Übergabe richtet sich nach dem Kaufvertrag. Häufig wird vereinbart, dass Besitz, Nutzen und Lasten nach vollständiger Kaufpreiszahlung übergehen. Damit wird vermieden, dass der Käufer die Immobilie bereits nutzt, obwohl der Verkäufer den Kaufpreis noch nicht vollständig erhalten hat.
Bei der Übergabe sollten Zählerstände, Schlüssel, Unterlagen, Zustand und gegebenenfalls Inventar in einem schriftlichen Protokoll festgehalten werden.
Eine Nutzung oder Renovierung vor vollständiger Kaufpreiszahlung kann erhebliche Risiken verursachen. Sonderlösungen sollten ausschließlich mit klarer vertraglicher Regelung und nach notarieller Beratung erfolgen.
Im Kaufvertrag wird üblicherweise vereinbart, dass der Käufer die Kosten für Beurkundung, Vollzug und Eigentumsumschreibung trägt.
Kosten für die Löschung eigener Grundschulden oder besondere Treuhandauflagen können regelmäßig der Verkäuferseite zugeordnet werden.
Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und nicht nach frei verhandelten Stundensätzen.
Beim Verkauf gebrauchter Immobilien wird die Sachmängelhaftung häufig weitgehend ausgeschlossen. Dieser Ausschluss schützt jedoch nicht, wenn ein wesentlicher bekannter Mangel arglistig verschwiegen wird.
Bekannte erhebliche Schäden, fehlende Genehmigungen, Altlastenverdacht oder andere kaufentscheidende Umstände sollten deshalb transparent offengelegt und möglichst im Vertrag oder in den Vertragsunterlagen dokumentiert werden.
Maxlex Immobilien begleitet Eigentümer in Passau, Vilshofen, Pocking, Hauzenberg, Salzweg, Fürstenzell und der Region von der Bewertung über die Unterlagenprüfung bis zur Vorbereitung von Kaufvertrag und Übergabe.
Käufer und Verkäufer können den Notar gemeinsam auswählen. In der Praxis wird er häufig vom Käufer vorgeschlagen, weil dieser üblicherweise die wesentlichen Notarkosten trägt. Rechtlich ist der Notar neutral.
Ein allgemeines Widerrufsrecht besteht bei einem notariellen Immobilienkaufvertrag regelmäßig nicht. Rücktrittsmöglichkeiten ergeben sich nur aus dem Vertrag oder aus besonderen gesetzlichen Gründen.
Das hängt von Grundbuchamt, Banken, Genehmigungen und vertraglichen Voraussetzungen ab. Häufig vergehen mehrere Wochen, pauschal lässt sich die Dauer jedoch nicht zuverlässig festlegen.
In üblichen Immobilienkaufverträgen wird häufig direkt nach den notariellen Zahlungsanweisungen an Verkäufer und gegebenenfalls Banken gezahlt. Ein Notaranderkonto kommt nur bei besonderem Sicherungsinteresse und den gesetzlichen Voraussetzungen in Betracht.
Das kann über eine geeignete Vollmacht oder eine nachträgliche Genehmigung möglich sein. Die konkrete Gestaltung sollte vorab mit dem Notariat abgestimmt werden.
Grundsätzlich erst ab dem vertraglich vereinbarten Besitzübergang. Eine frühere Nutzung sollte nur mit eindeutiger rechtlicher und versicherungstechnischer Absicherung erfolgen.
Wir unterstützen Sie bei Bewertung, Unterlagen, Käuferauswahl und der strukturierten Vorbereitung des Notartermins in Passau und im Landkreis.
