Kann eine vermietete Wohnung verkauft werden?
Ja. Eigentümer dürfen eine vermietete Wohnung veräußern. Der Verkauf beendet das Mietverhältnis jedoch nicht. Nach § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in die während seiner Eigentumszeit entstehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.
Der Käufer wird zum neuen Vermieter.
Miethöhe, Kaution, Nebenkostenabrechnung, Instandhaltungspflichten und weitere Vereinbarungen richten sich weiterhin nach dem bestehenden Vertrag und den gesetzlichen Regelungen.
Welche Käufer kommen infrage?
Bestehende Miete als Entscheidungsgrundlage
Kapitalanleger achten besonders auf Nettokaltmiete, Mietentwicklung, Hausgeld, nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen, Zustand der Wohnungseigentümergemeinschaft und langfristige Vermietbarkeit.
Freie Nutzung ist nicht sofort garantiert
Wer selbst einziehen möchte, muss das fortbestehende Mietverhältnis beachten. Eine Kündigung durch den Vermieter setzt grundsätzlich ein berechtigtes Interesse und die Einhaltung aller gesetzlichen Voraussetzungen voraus.
Kann der Käufer wegen Eigenbedarf kündigen?
Ein Verkauf allein schafft keinen automatischen Kündigungsgrund. Für eine ordentliche Kündigung benötigt der Vermieter grundsätzlich ein berechtigtes Interesse. Eigenbedarf kann ein solches Interesse sein, wenn der Vermieter die Räume für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Kündigungsfristen, formelle Anforderungen und mögliche Härtegründe des Mieters müssen beachtet werden. Bei der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum können zusätzlich gesetzliche Kündigungsbeschränkungen gelten.
Mit einem schnellen Auszug darf nicht geworben werden.
Solange keine wirksame Vereinbarung mit dem Mieter oder eine rechtlich durchsetzbare Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt, sollte die Wohnung als vermietet angeboten und transparent dargestellt werden.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht kann insbesondere entstehen, wenn nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wird oder werden soll und die Wohnung erstmals an einen Dritten verkauft wird. Das Gesetz kennt Ausnahmen, unter anderem bei Verkäufen an Familien- oder Haushaltsangehörige.
Ob ein Vorkaufsrecht besteht, hängt von der Entstehungsgeschichte der Eigentumswohnung und dem konkreten Verkauf ab. Deshalb sollte diese Frage vor der Vermarktung notariell oder rechtlich geprüft werden.
Wie wirkt sich die Vermietung auf den Verkaufspreis aus?
Eine vermietete Wohnung ist nicht automatisch weniger wert. Der Marktwert hängt davon ab, ob Miete, Lage, Zustand und Kostenstruktur für Kapitalanleger attraktiv sind. Eine deutlich unter dem Markt liegende Miete, ein problematischer Mietvertrag oder eine geringe Rendite können den Käuferkreis und den erzielbaren Preis jedoch einschränken.
Für Kapitalanleger zählt das Gesamtpaket.
Neben der Wohnung selbst werden das laufende Mietverhältnis, die Eigentümergemeinschaft und die langfristige Wirtschaftlichkeit geprüft.
Wie sollte der Verkauf vorbereitet werden?
Mietvertrag und Miethistorie prüfen
Neben dem Vertrag sollten Mieterhöhungen, Kaution, Nebenkosten, Zahlungsstand und ergänzende Vereinbarungen vollständig vorliegen.
Unterlagen der Eigentümergemeinschaft sammeln
Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen, Protokolle, Rücklagenstand und geplante Sanierungen sind für Kapitalanleger besonders wichtig.
Marktwert und Rendite realistisch einordnen
Die Bewertung sollte sowohl Objektqualität als auch Mietverhältnis und laufende Kosten berücksichtigen.
Besichtigungen mit dem Mieter abstimmen
Termine sollten frühzeitig, respektvoll und mit angemessener Rücksicht auf die Privatsphäre organisiert werden.
Welche Unterlagen brauchen Kaufinteressenten?
Checkliste für den Verkauf
- Vollständiger Mietvertrag mit Nachträgen
- Nachweis über aktuelle Nettokaltmiete
- Informationen zur Mietkaution
- Letzte Nebenkostenabrechnungen
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Stand der Instandhaltungsrücklage
- Energieausweis
- Grundriss und Wohnflächenberechnung
- Modernisierungsnachweise
- Aktueller Grundbuchauszug
Wie sollte mit dem Mieter kommuniziert werden?
Eine offene und respektvolle Kommunikation erleichtert den gesamten Verkaufsprozess. Der Mieter sollte rechtzeitig über die Verkaufsabsicht, den vorgesehenen Ablauf und geplante Besichtigungen informiert werden.
Unklare Aussagen über Kündigung, Auszug oder künftige Mieterhöhungen sollten vermieden werden. Der neue Eigentümer übernimmt das Mietverhältnis erst mit dem Eigentumsübergang und muss die bestehenden Rechte des Mieters beachten.
Der Käuferkreis unterscheidet sich je nach Lage deutlich
Eine vermietete Wohnung in zentraler Lage von Passau kann für andere Kapitalanleger interessant sein als eine Wohnung in Vilshofen, Pocking, Hauzenberg, Salzweg oder Fürstenzell. Entscheidend sind nachhaltige Vermietbarkeit, Kostenstruktur und ein marktgerechter Kaufpreis.
Häufige Fragen
Muss der Mieter dem Verkauf zustimmen?
Für den Eigentumsverkauf ist grundsätzlich keine Zustimmung des Mieters erforderlich. Das bestehende Mietverhältnis und die Rechte des Mieters bleiben jedoch zu beachten.
Darf der Eigentümer Besichtigungen durchführen?
Bei berechtigtem Anlass können Besichtigungen grundsätzlich verlangt werden. Termine müssen rechtzeitig angekündigt und zumutbar organisiert werden. Die Privatsphäre des Mieters ist zu respektieren.
Was passiert mit der Mietkaution?
Der Erwerber tritt grundsätzlich in die Rechte und Pflichten bezüglich der Mietsicherheit ein. Die konkrete Übergabe und Dokumentation sollte im Kaufvertrag sauber geregelt werden.
Ist eine leerstehende Wohnung immer mehr wert?
Nicht zwingend. Eigennutzer zahlen für freie Wohnungen häufig anders, während Kapitalanleger ein solides Mietverhältnis als Vorteil ansehen. Entscheidend sind Lage, Miete, Kosten und Zielgruppe.
Kann der Käufer die Miete sofort erhöhen?
Der Eigentümerwechsel schafft kein Sonderrecht zur beliebigen Erhöhung. Mieterhöhungen müssen sich nach Mietvertrag und gesetzlichen Voraussetzungen richten.
Wann besteht ein Vorkaufsrecht des Mieters?
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht kann bei der erstmaligen Veräußerung nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum bestehen. Ausnahmen und der konkrete Sachverhalt müssen geprüft werden.
Was ist Ihre vermietete Wohnung aktuell wert?
Wir bewerten Wohnung, Mietverhältnis und Kostenstruktur regional und entwickeln eine passende Verkaufsstrategie für Passau und den Landkreis.
